Fórum vlastníků Bechlínská 705

Než budu pokračovat dál, podívejme se na to, jak celou věc posuzuje (s patřičným výkladem zákona) Česká daňová správa, jak posuzuje daň z nemovitosti s více vlastníky:

Kdo je poplatníkem daně, je stanoveno v § 3 zákona č.338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, kde v odst.1 je na prvém místě uveden vlastník pozemku. V odstavci 4 se uvádí: "Má-li k pozemku více subjektů vlastnické právo, právo trvalého užívání nebo právo trvalého užívání se u těchto subjektů změnilo na výpůjčku podle zvláštního právního předpisu, nebo jim přísluší hospodaření s majetkem státu podle zvláštních právních předpisů, jsou tyto subjekty povinny platit daň společně a nerozdílně".

"Společně a nerozdílně" v této souvislosti znamená, že k jednomu pozemku může být podáno pouze jediné daňové přiznání a platby musí být poukazovány na jediný daňový účet, tzn. pod jediným rodným číslem, shodným s číslem uvedeným v 1. oddílu daňového přiznání. Ustanovení § 13a, odst.2 stejného zákona říká: "Podá-li daňové přiznání jeden z poplatníků, majících vlastnická nebo jiná práva k téže nemovitosti, považuje se tento poplatník za jejich společného zástupce, pokud si poplatníci nezvolí jiného společného zástupce". Z toho vyplývá, že určení společného zástupce je věcí dohody mezi osobami, majícími výše uvedená práva k pozemku.

Zákon č.337/1992 Sb., o správě daní a poplatků, ve znění pozdějších předpisů, dále upravuje úřední postup v daňovém řízení. V jeho § 10, odst. 6 se říká: "Učinilo-li několik daňových subjektů společné podání nebo vystupují-li společně ve stejné věci, případně jsou spoluvlastníky věci, která je předmětem zdanění, jsou povinni si zvolit společného zástupce pro účely daňového řízení. Pokud tak neučiní ani na výzvu, určí společného zástupce správce daně sám a vyrozumí o tom všechny příslušné daňové subjekty".

Platné daňové zákony neumožňují, aby každý ze spoluvlastníků samostatně podal daňové přiznání za svůj spoluvlastnický podíl, neboť požadavek na jediného zástupce, který podává přiznání k dani z nemovitostí za všechny spoluvlastníky nemovitosti, je zcela jednoznačný.

Z toho, že k jedné nemovitosti je podáno jediné daňové přiznání a příslušný daňový účet je veden pod číslem poplatníka, uvedeným v daňovém přiznání, vyplývá i skutečnost, že osobě, která daňové přiznání podala, tedy společnému zástupci spoluvlastníků, bude předepsáno i případné penále za opožděné platby, a jemu bude zaslán i příslušný platební výměr. Ani při předepisování penále nemůže správce daně zohlednit podíl jednotlivých spoluvlastníků na opoždění platby. Finanční vyrovnání mezi spoluvlastníky v souvislosti s úhradou daně i penále není předmětem daňového řízení, jedná se o vzájemné občanskoprávní vztahy mezi spoluvlastníky. Zdůrazňujeme, že tato právní úprava, zjednodušující daňové řízení, není žádným svévolným zhoršením postavení spoluvlastníků nemovitostí, ale koresponduje s úpravou spoluvlastnických vztahů v ustanovení § 139 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "občanský zákoník").

Společný zástupce má být spoluvlastníky zvolen a na nich záleží, zda se jím stane. Správce daně může společného zástupce určit pouze tehdy, jestliže přiznání k dani vůbec nebylo podáno, a to za účelem vyměření daně. Nemůže však řešit vztahy mezi spoluvlastníky nemovitosti, což již patří do oblasti občanskoprávních vztahů.

Jen pro zajímavost - ať už se to komukoliv líbí či ne, stát si vykládá literu zákona č. 338/1992 Sb. O dani z nemovitosti takto:

1) Pokud jste spoluvlastníkem pozemku, uplatňuje se především § 3, odst. 1:

(1) Poplatníkem daně z pozemku je vlastník pozemku.

a § 3, odst. 5:

(5) Má-li povinnost platit daň z pozemku více poplatníků, platí daň společně a nerozdílně.

V tomto případě je dle FU povinnost přiznat a platit daň z pozemku na každém z vlastníků dle výše jeho spoluvlastnického podílu.
(Příkladem budiž např. parkovací stání v ulici před domem)

2) Pokud jste spoluvlastníkem jednotky v domě, uplatňuje se ten samý zákon, ale § 8, odst. 1:

(1) Poplatníkem daně je vlastník stavby, bytu nebo samostatného nebytového prostoru.

a § 8, odst. 5:

(5) Má-li ke stavbě, bytu nebo samostatnému nebytovému prostoru více subjektů vlastnické právo,..., jsou tyto subjekty povinny platit daň společně a nerozdílně.

V tomto případě je dle FU povinnost přiznat a hradit daň za celou jednotku pouze na jednom vlastníkovi, za všechny ostatní spoluvlastníky.

Slovní spojení „společně a nerozdílně“ si tak správce daně (FU) vykládá v jednom a tomtéž zákonu pokaždé jinak, zřejmě tak jak se mu hodí. A to nezmiňuji zákon č. 72/1994 Sb. § 30, odst. 4:

(4) Pokud je jednotka ve spoluvlastnictví, mají spoluvlastníci jednotky postavení vlastníka jednotky a odpovídají vůči ostatním vlastníkům jednotek v domě společně a nerozdílně.

Kde se slovní spojení „společně a nerozdílně“ vykládá opět jako podíl každého spoluvlastníka, nikoliv jako jednoho za všechny!
(typickým příkladem je vlastnictví bytu v bytovém domě - kde každý má svůj spoluvlastnický podíl)

Toliko pro zamyšlení ... budu pokračovat obsahem návštěvy na FU.

Dnešní (20.5.2009) návštěva FU pro Prahu 9 tedy vyzněla takto:

1) SVJ, či jeho volený orgán NEMÁ žádnou zákonem danou povinnosti řešit jakákoliv přiznání a platby daní z nemovitostí svých členů. Předešlé informace FU se tedy nezakládaly na pravdě, což při dnešní návštěvě FU uznal. Nicméně – ano - SVJ může pomoci vlstníkům s řešením daně z nemovitosti, ale pouze za předpokladu, že si danou skutečnost odsouhlasí sami členové SVJ (bude vysvětleno dále).

2) Pokud se spoluvlastníci garážových stání v jednotkách 705/100 a 705/200 nedohodnou a nezvolí si jednoho ze spoluvlastníků z dané jednotky, který podá přiznání k dani z nemovitosti za CELOU jednotku 705/100 a 705/200, musí takového vlastníka ze zákona určit správce daně (FU), vyměří mu příslušnou daň a všechny spoluvlastníky s tím písemně vyrozumí. Jelikož Skanska od cca poloviny roku 2008 není spoluvlastníkem (doposud odváděla daň ona), je potřeba si zvolit z každé garáže vlastníka, který daň přizná za ostatní.

Pokud se tak nestane, FU běžně rozhodne o takovém vlastníkovi zhruba do 3 let, zpětně mu vyměří daň za celou jednotku za celé období, připočte penále z prodlení a úrok ve výši cca 17%. Po ostatních spoluvlastnících si musí podíl na daní vymáhat sám, případně v občansko-právním sporu (soud) – ano, lze to chápat jako trest od FU za to, že se spoluvlastníci nejsou schopni domluvit. Nyní je daň z nemovitosti za každou jednotku garáží cca 8.000,- Kč, zkuste si pro zajímavost spočítat, kolik to činí za tři roky i s úrokem.

3) Existuje však možnost, jak nenechat celou věc dojít tak daleko – tady může pomoci SVJ.

• Prvním nutným bodem je, aby si SVJ na shromáždění vlastníků odsouhlasilo pro vlastníky garážových stání změnu předpisu záloh a to navýšením o položku „záloha na daň z nemovitosti“. Tímto krokem by (v součinnosti se Správcem) SVJ vybíralo zálohy a každoročně by vyúčtovávalo daň z garáží dle jednotlivých podílu jednotlivých vlastníků.
  
  Druhým krokem pak je, určení vlastníka v každé garážové jednotce, který na sebe přizná daň z nemovitosti za všechny ostatní spoluvlastníky (avšak nebude ji hradit – viz dále). V další fázi tento vlastník zplnomocní SVJ, aby jeho jménem podalo a zaplatilo daň z nemovitosti za celou garážovou jednotku.
  
  Tím dojde k tomu, že je přiznána daň jedním vlastníkem za celou jednotku, avšak je placena SVJ (vybírá na ní v zálohách vlastníků garáží) a navíc – členúm SVJ zákon jasně ukládá povinnost uhradit vyúčtování služeb a celá záležitost je tedy mnohem snadněji vymahatelná (než pouhý soudní spor mezi vlastníky). V letech následujících pak přijde složenka na uhrazení daně přímo SVJ a to si ji pak vyúčtuje oproti zálohám vlastníků garáží. Tolik tedy dohodnutý postup s FU.
  
  Podaná dílčí daňová přiznání jednotlivých spoluvlastníků garáží k dani z nemovitosti pro rok 2009 bude FU odmítat. O vrácení zaplacené dílčí daně z let předešlých si mohou vlastnící požádat FU, nejlépe při osobní návštěvě.
  
  V případě našeho SVJ však vyvstává jeden zásadní problém – daň z nemovitosti bylo potřeba přiznat do 31.5.2009. To však nelze stihnout, neboť do té doby nebude svoláno shromáždění vlastníků, na kterém by se odhlasovala změna předpisu pro vlastníky garáží, zvolen jeden ze zástupců vlastníků každé garážové jednotky a zplnomocněno SVJ.
  
  FU je ochoten za předpokladu, že výše uvedený postup SVJ odsouhlasí a zvolí si zástupce vlastníků a bude zplnomocněno, přijmout od SVJ žádost na odklad daně, byť za cenu penále z prodlení. Avšak pouze z poloviny celé daně, a za předpokladu, že k podání žádosti dojde nejpozději do listopadu 2009. Penále by v tomto případě činilo něco kolem 1.000,- Kč, což je zhruba 10 Kč na garážové stání.

Požádal bych tedy touto cestou všechny vlastníky, aby zvážili všechna pro a proti výše uvedeného postupu a dle toho hlasovali na nejbližším shromáždění vlastníků (pravděpodobně první polovina června 2009).

Jen pro úplné doplnění informací uvedu, že pokud by Správce (Servis 58) s tuto možností SVJ, jak hradit daň z jednotek se spoluvlastnickými podíly, seznámil již před podzimním shromážděním (bylo mu známo, že Skanska už v domě nic nevlastní, stejně jako povinnosti spoluvlastníků garáží platit daň), mohla se celá záležitost jíž dávno vyřešit (odsouhlasení, zaboha na daň v předpisu od 1.1.2009, zplnomocnění) . Bohužel, ani FU nebyl schopen přes mé několikeré telefonáty a dotazy jednoznačně stanovit postup, jak řádně, včas a v souladu se zákony daň z nemovitosti za garáže přiznat a uhradit. Teprve až po několikerých urgencích a návštěvách FU celá záležitost dospěla k výše uvedenému závěru a dohodě.

Děkuji za pochopení a doufám, že jsou tímto vyjasněné veškeré nejasnosti.

Dobry den,

porad mi z toho vseho unika, jak k tomu prijdou ti, co si svou dan poctive odvadeji jiz od uplneho pocatku a tudiz taky kazdy rok dostavame od FU novou slozenku.
Prosim o vysvetleni.

PH

pavla.hanuskova píše:Dobry den,

porad mi z toho vseho unika, jak k tomu prijdou ti, co si svou dan poctive odvadeji jiz od uplneho pocatku a tudiz taky kazdy rok dostavame od FU novou slozenku.
Prosim o vysvetleni.

PH

cituji z predesleho textu "O vrácení zaplacené dílčí daně z let předešlých si mohou vlastnící požádat FU, nejlépe při osobní návštěvě."

Daň z garáží (705/100 a 705/200) vyřešena usnesením na 5. schúzi shromáždění SVJ - viz zápiz zde